Dans cet article, nous allons voir comment connaitre le prix d’un bien immobilier ou le prix de tout autre investissement. Dans cet article, nous ne donnerons pas de recette miracle pour trouver le prix d’un bien. Mais nous allons définir une méthode pour savoir à quel prix nous considérons qu’un bien est acceptable (si on peut acheter en deçà de son prix, c’est mieux). 

Quelle est la rentabilité attendue de son investissement ? 

Dans l’immobilier, il existe deux principales rentabilités possibles :

  • La plue value
  • La rente mensuelle via les loyers

Bien sur, il est possible de mixer les deux mais nous allons traiter des deux.

Objectif plus-value

Dans le cas de la recherche d’une plus-value, cela veut dire que nous souhaitons revendre plus cher que le prix de revient du bien (comprendre prix d’achat, plus taxes, plus travaux et frais accessoire). Cela va permettre de connaitre le prix d’un bien immobilier ?

Définir le prix d’achat d’un bien, il faut d’abord définir qu’elle est le prix de vente de marché du bien.

Pour estimer le prix de vente d’un bien, il existe plusieurs façon :

Une fois le prix d’un bien estimé, il faut trouver le prix pour lequel nous sommes prêt à l’acheter 

Par exemple, disons qu’on estime un appartement à 150 000 €.

Nous avons l’intention de faire une marge de 20 000 € sur ce bien. Alors, le prix de revient du bien doit être 150 000 – 30 000 ( soit 20 000 + 50% d’impôt sur la Plue value -> pour ce calcul, nous partons sur un impôt à 33% suivant la configuration fiscale ce taux peut changer).

Donc on arrive à un Prix de revient de 120 000 €.

Si on estime que des travaux sont à réaliser (et peut être des meubles à prévoir pour faciliter la revente), il faut les prendre en compte dans le calcul. Disons 10 000 Euros.

Alors le prix d’achat avec les frais de notaire devra être de 120 000 – 10 000 = 110 000.

Si nous enlevons les frais de notaire, nous arrivons à un prix d’achat de 100 000 (frais de notaire à 10 % pour simplifier).

Nous avons donc recalculé le prix d’achat du bien afin de remplir son objectif de plus value.

Grâce à ce calcul, nous savons quelle est le prix maximal d’achat si nous voulons réaliser une bonne affaire.

Objectif Loyers (rentes mensuelles)

Le principe est le même à la différence qu’il faut prendre en considération le loyer, la vacances locative, les charges, le prêt et l’assurance. 

Pour le loyer, de la même manière, il est possible de comparer les annonces similaires de location avec :

En supplément, il faut vérifier l’état du marché locatif avec :

Avec toute ces informations, il est possible d’estimer le montant du loyer et de savoir s’il faut prendre en considération de la vacances locatives (sur un marché tendu, pas de vacances locative attendue).

Ensuite, pour simuler le prix de revient de l’appartement, il faut utiliser la même méthode que ci-dessus. 

Grâce à ce prix de revient, il reste à calculer le montant des remboursement de prêt. Pour cela, il faut prendre en considération :

  • Le prix de revient
  • Le coût de prêt (frais de dossier ou de courtier)
  • Les frais de cautionnement
  • L’apport
  • La durée du prêt 
  • Le taux d’intérêt 

Je recommande ce site pour simuler les remboursement de prêt. Meilleur Taux

Financement, pour savoir dans quel sera la situation tous les mois de cet investissement, il reste à rajouter les charges suivantes :

  • Les charges locatives (à demander aux propriétaire ou agence si ce n’est pas inscrit dans l’annonce
  • La taxe foncière (idem)
  • L’assurance propriétaire non occupant
  • L’impôt (suivant la configuration fiscale : cf les articles suivants : Location Vide ou Location Meublé)

Avec toutes ses information récoltées et traitées, vous serez en mesure de savoir à quel prix vous souhaitez acheter un bien pour la location afin d’être dans votre objectif (en effet, la seule véritable variable d’ajustement est le prix d’achat).

Pour conclure

Dans cet article nous avons vu comment connaitre le prix d’un bien immobilier. Cette estimation est personnelle et dépend de ce que vous souhaitez obtenir avec une investissement. “Chaque bien est une bonne affaire s’il est acheté au bon prix”. J’attise votre attention sur le fait que la partie fiscale doit aussi bien être étudier. Une bonne affaire peut être plombé par de mauvais choix fiscaux. Je vous recommande deux articles sur les choix fiscaux : La location meublée et la location vide