Dans cet article nous traiterons la question de : Quel impôt pour la location meublée ? Ou autrement dit l’imposition des revenus locatif de biens meublés. Cet article contient une limite puisque il ne traitera pas l’imposition relatif au statut Loueur Meublé Professionnel. Ce point sera traité dans un autre article.

Si vous souhaitez lire le cas de l’impôt pour les location vide. Cliquez ici

Pour faire un point sur les statut, un Loueur Meublé Non Professionnel est une personne que ne respecte pas une de ces conditions ((article 155, IV du code général des impôts [CGI]) : 

  • un membre du foyer fiscal est loueur professionnel
  • les recettes (comprendre loyers) excèdent 23 000 €
  • les recettes excèdent les autres revenus du foyers (revenus salariaux, pensions, bénéfices commerciaux et industriels, etc.)

C’est la raison pour laquelle, nous ne parlerons pas du statut de Loueur Meublé Professionnel.

Alors quel impôt pour une location meublé ? Il existe deux régimes qui sont :

  • Le régime Micro-Bic
  • Le statut Loueur Meublé Non Professionnel

Le régime Micro-Bic pour une location meublée

Le régime micro-bic est un régime assez simple le calcul de l’impôt comprend un abattement forfaitaire sur les loyers perçus de l’année permettant d’obtenir la base imposable. Sur cette base, le montant des impôts et des prélèvements sociaux va s’effectuer.

Le forfait d’abattement est de 50%.

Les conditions pour pouvoir bénéficier du régime micro-bic sont que les recettes soient inférieurs à:

  • 70 000 € pour les locaux d’habitations meublés 
  • 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme

Afin d’illustrer comment fonctionnent l’impôt voici un exemple de calcul d’impôt.

Exemple d’un calcul d’impôt avec le régime Micro-Bic

Les données sont repris de l’exemple location nue pour ceux qui veulent comparer l’imposition entre la location nue et meublée.

M. André possède un appartement mis en location à 500 € par mois soit 6 000 € de loyers sur une année complète. Si M. André décide de choisir le régime micro-bic voici le calcul de son impôt :

  • Base imposable
    • 6 000 x 50% = 3 000
  • Impôt
  • 3 000 x (sa tranche d’imposition) = 
  • 3 000 x 17,2 % =  516

Dans cet exemple, disons que M. André est sur une tranche d’imposition de 30%. Son impôt sera de :

  • 3 000 x 30% = 900
  • 3 000 x 17,2 % =  516
    • Soit 1 416  €

Le régime réel pour une location meublée

Dans le cadre d’une location meublée au réel, le calcul de la base imposable (servant au calcul de l’impôt) va prendre en considération toutes dépenses liées au bien en question. Une subtilité comptable va s’ajouter à la catégorisation des dépenses. En effet, les dépenses seront soit des immobilisations, soit des charges. Le principe de l’immobilisation est le fait d’acheter un produit qui va avoir une utilisation sur la durée (on parle de plusieurs années). Donc comptablement, on dit que cette dépense sera immobilisée puis amortie. L’amortissement correspond au fait de répartir le coût sur plusieurs années comptables.

Par conséquence, ce principe va entraîner que le résultat comptable liée aux activités de location et la trésorerie liée à cette activité vont se différencier plus largement. 

Les charges déductibles d’impôts

Voici la liste des principales charges déductibles :

  • La taxe foncière
  • Les charges de copropriété
  • L’assurance Propriétaire Non Occupant
  • Les réparations du biens (plomberie, fenêtres, etc.)
  • Les intérêts d’emprunt
    • Attention, pour trouver les intérêts d’un emprunt, il faut se reporter au tableau d’amortissement du prêt et faire la somme des intérêts payés lors de l’année.

Le capital remboursé ne constitue pas une charge déductible.

  • Les frais de notaires (à amortir ou mettre en charge)

Les immobilisations qui vont faire l’objet d’un amortissement et qui vont donc se soustraire aux recettes sont les suivantes :

  • La valeur du bien (comprendre une quote part du prix d’achat, l’autre partie correspond au terrain qui n’est pas immobilisable)
    • Pour comprendre, pourquoi un terrain n’est pas immobilisable, il faut se dire que si nous revenons dans 100 ans, le terrain sera toujours la et aura la même valeur. Alors que la construction, si nous l’entretenons pas, elle perd de la valeur.
  • Les meubles (l’amortissement va dépendre de la durée d’utilité)
  • Les frais de notaires (à amortir ou mettre en charge)

Voici donc les grands principes du calcul de l’impôt pour la location meublée. Il est important de les connaitre même si je recommande de passer par un expert comptable qui vous calculera votre impôt. Nous allons donc passer sur un exemple.

Exemple d’un calcul d’impôt avec le réel

Nous allons reprendre l’exemple précédent en rajoutant des meubles et le prix d’achat du bien.

Achat du bien : 100 000 € 

Frais de notaire : 10 000 €

Meubles : 5 000 €

Si nous simulons le cas de M. André dans le cadre d’une imposition au régime réel : 

M. André perçoit toujours son loyer de 500 € soit 6 000 € à l’année.

Son bien a les charges suivantes :

  • des charges déductibles de 1 000 € à l’année
  • assurance Propriétaire Non Occupant de 150 € par an
  • des intérêts d’emprunt de 1 500 € à l’année (attention il ne s’agit que des intérêts sur l’emprunt, le remboursement de capital n’est pas compris)
    • Soit des charges déductibles de 2 650
  • Amortissement de l’appartement : 1 750
    • 100 000 * 70 % -> Le terrain valait 30% du prix d’achat
      • 70 000 / 40 -> Disons que la durée d’utilité est de 40 ans
        • 1 750 €
  • Amortissement des meubles : 1 000 €
    • Partons du principes que nous parlons de meubles ayant une duré ede vie de 5 ans
      • Soit des amortissement de 2 750
  • Frais de notaire : 10 000 €

Le calcul de son impôt est donc de :

  • Base imposable
    • 6 000 – 2 650 = 3 350 €
    • 3 350 – 2 750 = 600 €
    • 600 – 10 000 = -9 400 €
  • Impôt
    • (9 400) * 30% = (2 820)
    • (9 400) * 17,2% = 1 616,80
      • Soit un impôt de 0 -> Les impôts ne rembourse pas.
        • Mais le déficit de 9 400 est reportable. C’est à dire l’année prochaine lorqu’un bénéfice sera effectué (probablement 600), on pourra imputer les 9400 € pour ne pas payer d’impôt sur la seconde année.

Second exemple d’un calcul d’impôt avec le réel

Nous sommes toujours dans le cas de M. André. Il a encore fini son prêt immobilier, il a consommé l’intégralité de son déficit reportable (les 9 400 €), et nous sommes après l’année 5, c’est à dire les meubles sont completement amortis.

Nous arrivons donc à une situation ou la base imposable de M. André est de :

  • 6000 – 1 150 – 1750 = 4 100 €

Et un impôt de 

  • 4100 * 30% = 930 €
  • 4100 * 17,2% = 705,20 €
    • Soit 1635,20 €

Soit une imposition supérieure à celle du micro-bic.

Certes cet exemple est assez spécifique. Mais il est la pour illustrer qu’il existe des situations dans lesquelles le régime Micro-BIC est avantageux. Il ne faut pas hésiter à prendre son temps pour calculer et optimiser sa fiscalité.

Conclusion

Pour conclure, dans cet article nous avons donc vu quel est l’impôt pour la location meublée ?

Le régime LMNP est dans une majorité des cas le régime à favoriser pour optimiser les impôts car il permet de déduire les charges supportés lors de cet investissement. Pour rappel, les charges comprennent les charges de copropriété, la taxe foncière, les réparations effectués et les frais de notaires, etc.

C’est cette déduction qui rend le statut Loueur Meublé Non Professionnel au réel si intéressant (voir dans cet article le cas ou au forfait est plus intéressant).

Cet article permet à une personne qui s’intéresse à l’investissement d’estimer l’impôt qu’il devra s’acquitter suite à la mise en location. 

Si vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres (et surtout avec l’administratif), il ne faut pas hésiter de faire appel à un expert comptable.

Il existe un autre point d’attention. Le passage à Loueur Meublé Non Professionnel à Loueur Meublé Professionnel a des conséquences qui sont traités dans un autre article.